Donazioni immobiliari e tutela degli acquisti di terzi
Le novità dal 18 giugno 2026
Avv. Roberto Campagnolo
Milano – Giugno 2026
1. Premessa
Con l’entrata in vigore della riforma introdotta dalla legge n. 182/2025, operativa dal 18 giugno 2026, viene rafforzata la tutela degli acquirenti di immobili provenienti da donazione. La finalità è aumentare la certezza dei traffici immobiliari, riducendo il rischio che il terzo acquirente debba restituire il bene a seguito dell’esercizio dell’azione di restituzione da parte dei legittimari.
2. Disciplina precedente
La provenienza donativa costituiva spesso un ostacolo alla circolazione degli immobili. Banche e acquirenti richiedevano garanzie aggiuntive poiché il legittimario leso, dopo l’azione di riduzione, poteva in determinati casi agire anche contro il terzo acquirente.
3. Le novità dal 18 giugno 2026
La riforma limita significativamente il rischio di aggressione dell’immobile acquistato da un terzo in buona fede, privilegiando la stabilità della circolazione immobiliare e la tutela dell’affidamento dell’acquirente.
4. Effetti pratici
- maggiore commerciabilità degli immobili di provenienza donativa;
• più agevole concessione del credito ipotecario;
• riduzione del contenzioso;
• incremento della certezza delle transazioni.
5. Profili ancora da verificare
Resta necessario valutare caso per caso l’ambito applicativo della disciplina, il regime transitorio e il coordinamento con le norme sull’azione di riduzione e sulla tutela dei legittimari.
6. Conclusioni
La riforma rappresenta uno dei più rilevanti interventi degli ultimi anni in materia successoria e immobiliare. Pur rafforzando la posizione del terzo acquirente, non elimina la necessità di un’attenta due diligence notarile e legale, soprattutto nelle successioni complesse e nelle donazioni recenti.
Osservazione professionale
Dal punto di vista dell’attività professionale, la riforma favorisce la circolazione dei beni immobili ma impone un aggiornamento delle verifiche preventive e della consulenza resa a donanti, legittimari, acquirenti e istituti di credito.